原状回復特約というものをご存知でしょうか？
原状回復特約とは、賃貸借契約において、賃借人（住む人）に通常の原状回復義務以上の義務を負わせるもの、です。
この特約が認められるには、以下の３つの要件が必要になります。
● 特約の「必要性」があり、暴利的でない「客観的・合理的な理由」があること
●「賃借人が」特約によって原状回復義務を超えた義務を負うことを「認識している」こと
●「賃借人が」特約による義務負担の「意思表示」をしていること
さてここで、原状回復特約に関する判例がありますので、ご紹介したいと思います。
（最高裁判所 平成１７年１２月１６日判決）
このケースでは、賃借人（住む人）は、賃貸人（貸す人）が開催した共同住宅の説明会にいき、賃貸借契約書について説明を聞き、賃貸借契約を交わして入居しました。
説明会では、退去時の補修費用は「負担区分表に基づいて負担することになる」という説明までは受けていましたが、負担区分表の個々の項目については、説明を受けていませんでした。しかし賃借人（住む人）は、契約を締結した際、「負担区分表の内容を理解している」と記載した書面を提出していました。
なお、負担区分表には「通常の生活による変色や汚損なども借りていた人が負担する」といった内容が入っていましたが、これは本来、賃貸人（貸す人）が負担すべきものなので、賃借人（住む人）に負担させるためには「原状回復特約」とするべき内容でした。
果たして、賃貸借契約を解約して、住宅を明け渡すこととなった際、賃貸人（貸す人）からの敷金返還は、「通常の使用に伴う損耗についての補修費用」までを含んで差し引かれたものでした。
一般的な感覚で言えば、契約の内容を良く読まないままに「負担区分表の内容を理解している」とサインしてしまった自分が悪く、「諦めるしかない（通常の使用に伴う損耗についての補修費用も、自分が負担するしかない）」と思ってしまいそうです。
しかしこの判例では、「通常損耗についての原状回復特約」については、賃借人（住む人）に原状回復義務を課すためには、契約条項に明記されているか、口頭での説明を行なって賃借人が明確に「認識している」など、特約が「明確に合意」されていることが必要であり、本件の場合にはその明確性に欠く、という判断が下されたのです。
つまり、先に説明した特約の３つの要件に対して、忠実な判断が下されたということです。
さて、こうしたトラブルの場合は、裁判までいくケースは少なく、当事者同士だけの話し合いで行き詰まってしまうケースも多いかもしれません。そんなときは、第三者をいれた「話し合い」で解決する方法があることをご存知でしょうか？
敷金返還や原状回復のことでトラブルになってしまった場合には、「調停」という方法もあることを、ぜひ思い出してください。当センターの調停手続きでは、事前相談までは無料ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。
