『賃貸住宅に関するトラブル』トピックス

当センターではこれまでも、WEBサイト上に事前相談のお申し込みを行えるフォームを設けたり、事前相談を電話でも行えるようにするなど、遠方からでも調停がお申し込みしやすい環境を整えてまいりました。このたび、調停自体をオンラインでも行えるようにすることで、お申し込みから事前相談、調停、合意書のやりとりまで全ての段階において当センターまでお越しいただく必要がなくなり、外出や対面を避けたい方、遠方にお住まいの方、当センターまでの移動が困難な方にもご利用いただきやすくなります。

全分野におけるODRの開始によって、トラブルでお困りの方々の一助となれば幸いです。

＊ODR（Online Dispute Resolution）とは、裁判によらない紛争解決手段＝ADR（Alternative Dispute Resolution）をオンライン会議の仕組みを用いて行うことです。利用者は、自宅などご都合の良い場所からオンラインで調停に出席することができます。

当センターのODRについては、以下のページでご案内しております。

ODRについてのお知らせ

以下は、２０２３年３月２４日発信のプレスリリースです。

ADRセンター_ODR全分野でスタート

当センターでは、本年、12月1日が「ＡＤＲの日」、同日から12月7日までが「ＡＤＲ週間」と定められたことを踏まえ、12月1日（木）より、当センターが扱う4つの紛争分野のうち「賃貸住宅の敷金返還・原状回復に関するトラブル」の分野（以下「敷金分野」という。）でのオンライン調停（ODR）をスタートいたしました。

調停をオンラインでも行えるようにすることで、お申し込みから事前相談、調停、合意書のやりとりまで全ての段階において、当センターまでお越しいただく必要がなくなり、外出や対面を避けたい方、遠方にお住まいの方、当センターまでの移動が困難な方にもご利用いただきやすくなります。

オンライン調停の開始によって、トラブルでお困りの方々の一助となれば幸いです。

＊愛護動物、自転車事故、外国人の分野でのオンライン調停は、2023年に順次スタート予定です。

当センターのODRについては、以下のページでご案内しております。

ODRについてのお知らせ

以下は、１１月３０日発信のプレスリリースです。

ODR敷金分野で先行スタート

クロス（壁紙）とは、建物の壁や天井の内装仕上げ材として用いられるシートの事です。

当センターにおいても、「部屋を退去する際に、壁の一部に傷を付けただけなのに、部屋全体のクロス（壁紙）の張り替えが必要だと言われた」等の相談・トラブルをよく耳にします。

なぜこのような相談・トラブルが多いかと言うと、借主が汚してしまった・傷つけてしまった部分と、実際に補修工事をする範囲にギャップがあるためです。

クロス（壁紙）の場合、毀損箇所が壁のごく一部であっても、他の面との色あわせや模様あわせをしないと商品価値を維持できないことから、貸し主は、毀損部分だけでなく、部屋全体の張り替えを行なうことが多いのです。ただ、この原状回復費用を負担する対象範囲に、借り主としては違和感があるということです。

このような退去時の賃貸住宅の原状回復として一般の方々にとって目安となるのが、国土交通省が取りまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」です。

退去時の原状回復においてトラブルが多いために国土交通省がトラブル解決のための指針として、原状回復においての負担対象項目の目安を示しています。

今回のような、クロスの張り替えについて、ガイドラインでは、借主の負担については「㎡単位（での負担）が望ましい。」としています。ただし「借主が毀損した箇所を含む１面分までは、張り替え費用を借主負担とする事もやむを得ないとする」としています。

また、タバコやヤニによるクロス（壁紙）の補修については「喫煙により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ、居室全体のクリーニングまたはクロス（壁紙）張り替え費用を借主が負担する事が妥当」とも記載されています。

以上のガイドラインの観点からみると、壁の一部分に傷をつけてしまった場合、喫煙等でクロスを汚損させたような場合を除いては、部屋全体のクロス（壁紙）張り替えに応じる必要は必ずしもなく、傷をつけた部分の「㎡単位での張り替え、若しくは、借主が毀損した箇所を含む１面分」を負担するのが望ましい、と言えます。

ただ、ガイドラインはあくまでも指針なので、実際には個別の事例によって部屋の状況や契約内容は違うため、原状回復の負担部分をどうするかは、あくまで当事者同士の契約や話し合いによります。

ちなみにこのような内容は、仮に、契約書で原状回復に関する取り決めをしていた場合でも、当事者に原状回復の負担割合について「認識の相違」で、トラブルに発展する場合が少なくありません。

そんな時には是非、「調停（ADR）」という話し合いで、紛争を解決できるということを思い出してください。

さらに現在は、当センターでは、「敷金トラブル無料相談」を実施中です！

どうしようかなと思われたら、まずはお気軽に、敷金トラブル無料相談の受付窓口（０３−５４８９−７４４１）へご相談ください！

敷金のトラブルというと、アパートやマンションを「借りている人」からの相談が多いと思われがちですが、実は「大家さん」からも問い合わせがたくさんきているのです！例えば、こんな事例があります。

マンションの大家をしているA男さんは、３月末にA男さんの所有のマンションの１室を退去したばかりの借主のB子さんにとても困っていました。

B子さんは一人暮らしで１ルームを借りていましたが、２年しか居住していないにも関わらず、室内は大変汚れていました。どうやら、ペット飼育禁止であるにも関わらず、内緒でネコを飼っていたようです。ひどい臭いが染み付いていますし、建具や床にネコの引っ掻きキズが多数ありました。

A男さんは、ペットが原因で汚れた部分、壊れた部分の修繕、そして室内の臭いの除去をB子さんに請求しました。B子さんからは敷金は少ししか頂いていないので、それをすべて充てても、補修費用には全然足りず、追加で請求するより仕方なかったのです。B子さんはネコのことを認めようとはせず、逆に「敷金を返金して」と言ってきており、話になりません。

そんな時、敷金無料相談キャンペーンのことを知り、ADRセンターに電話をしてみました。

このように、大家さん側からの敷金トラブル相談が増えてきています。また、大家さんが、話し合いでトラブルを解決する調停の場を選んだ場合に、補佐人として、物件を管理していた不動産会社の方が話し合いに加わることもできます。物件の管理のことを良く知っている方が話し合いに加わることで、トラブル解決の助けになることがあります。

まずは、敷金トラブル無料相談の受付窓口（０３−５４８９−７４４１）へご相談ください！

春は、引っ越しのシーズンです。当センターにも、敷金・原状回復のトラブルでお困りの方から相談が多く入る時期です。

当センターでは2017年4月18日から「今すぐ解決！春の敷金トラブル無料相談」キャンペーンを実施します。

↓ 敷金返還・原状回復に関しての無料相談　詳しくはコチラから ↓

まずはお気軽にお電話でお問い合わせください
03-5489-7441
（電話受付時間　火・木・土曜日の10:00〜16:00）

無料相談で想定されるケースを参考に、このキャンペーンについて少しお話したいと思います。

A子さんは、大学を卒業してこの春社会人になりました。3月迄暮らしていた学生アパートを引っ越しして、会社の寮に入りました。引っ越しの時は、鍵を不動産屋さんに渡しただけで、引っ越しの立ち会いもせず退去しました。

４月中旬になって不動産屋さんから敷金精算書が送られてきました。その金額が予想よりもずっと高額で驚いてしまいました。とても預けた敷金では賄えません。家主は話を聞いてくれず、どうしようかと思っていた時、ネットでキャンペーンのことを知り、電話をしてみました。

A子さんは、電話口でトラブルの内容をざっと話しました。そして、詳しくは東京都行政書士会に訪問してから話を聞いてもらうことになりました。電話で予約日時と場所の確認をしました。

相談日は、電話をしてから約１週間後でした。賃貸契約書や敷金精算書、お部屋の写真など、参考になるものを持参しました。相談は、法律問題の相談に乗ってくれる、市民相談センターの相談員の方に担当されました。A子さんのお話を聞き、不明な点を明らかにしながら、今後の対応を一緒に話し合いました。A子さんは相談を終えて、相手方と話し合いで解決を探る、「調停」に興味を持ちました。

詳しく調停について聞くために、次にADRセンターの担当者と話をすることになりました。調停の流れの説明、手続の話を聞き、申し込みたいと思ったので、申込書などの資料を持ち帰りました。

このように、相談日に直接相談員と対面で相談ができ、参考となる資料を見ながら相談ができます。また、ADRセンターの手続の説明も同時に受けられるため、この無料相談をきっかけに、調停についても検討することができます。

このキャンペーンは限定でこの時期しか行なっていません。是非、この機会に、まずはお気軽にお電話をしてみてはいかがでしょうか？

行政書士ADRセンター東京（０３−５４８９−７４４１）

年末から翌年３月にかけての期間は、進学や就職、転勤などに伴い、一年のうち最も引っ越しが多くなります。そのため、引っ越しに伴うトラブルも増加します。引っ越しが決まったら、今後のトラブルを防ぐために必ずしておきたいことは何でしょうか？主に次の３つが挙げられます。

（1）契約書の内容をしっかりと確認！

（2）物件の明け渡しの際は、必ず立ち会う。

（3）敷金の精算は、内訳書・明細書をチェック！

(1) いつまでに解約の申し出をしなくてはいけないか？どのような方法で申し出をする必要があるのか？契約書を見直して確認するとよいでしょう。

一般的に、個人が住宅を借りた場合には、借主は1ヶ月前までに、貸主に対して、書面で解約を申し出なければならないとされています。契約の内容に従って、期日までに解約の申し出をしましょう。うっかり予告期限を過ぎて退去を申し出た場合には、申し入れの日から起算してその予告期間相当の日までさらに家賃を支払うことになってしまいます。

また、解約の申し出は、後で言った言わないトラブルになることを防ぐためにも、電話連絡ですませず、必ず書面で申し出ることが大切です。不動産会社によっては、契約書に解約申出書を添付していることがありますし、予め郵送で所定の書類を送ってもらいましょう。電話連絡した上で郵送やFAXで書面を送っておけば安心です。

(2)解約の申し出をすませたら、次は、物件の明け渡しと立ち会いはどうするのかという点を考えてみましょう。

「仕事で忙しくて立ち会いができない」「面倒くさい」などの理由で立ち会いをしないのは、非常に損なことです。物件の状態を確認し、原状回復の負担割合を決めるのは真にこの時だからです。貸主側からは、不動産管理会社の担当者や工事を担当する工務店の人も立ち会いに参加する可能性があります。自分で壊した部分や汚した部分と元々あったキズや汚れ，経年劣化で生じたものなどが混同しないように、立ち会いの場でよく確認する必要があります。（入居時に室内を撮った写真や記録があれば、こちらも先方に提出します。）もちろん借主は、この明け渡しまでに自分でできうる限りのお掃除をしておくことも大事ですよね。

この立ち会いに当事者が出席していない場合や（例えば、借主が不動産会社の担当者に鍵だけ渡して退去するケース）、立ち会い時の確認が不十分で、原状回復に関しての認識に当事者間でズレが生じたままになっている場合に、多くのトラブルが発生します。

（3）物件引き渡しが終了し、工事業者の見積もりが出た後に、敷金の精算書などが貸主から借主に送られてきます（電話連絡の場合もあり）。その際に、敷金の中から差し引かれる金額だけが書いてあって、内訳（明細）がわからないものであった場合は、一般的に借主は貸主にその内訳書（明細書）を出すように請求することができます。

また、内訳書（明細書）の記載について曖昧でよくわからない場合には、その内容について問い合わせることも大事です。例えば、「備品の取り替え　一式　〜円」などと書かれていた場合に、何を取り替えるのかよくわかりません。

最後に、引っ越しのトラブルを防ぐためには、貸主と借主が気持ちよく関係を終わらせることができるように、お互いに「誠意」を持って話をすることが大切ですよね。そのチャンスは契約解除の連絡の時や物件引き渡しの立ち会いの際にあります。それでも、当事者間でトラブルが生じてしまった場合には、「調停」という第三者が間に入って話し合いでトラブルを解決する方法がありますので、当センターにお問い合わせ頂ければと思います。

最近、ペットの飼育可の賃貸物件が増えてきました。それを受け、ペット物件を退去する際に、ペットがつけたキズや臭いが原因で原状回復費用が高額となり、借り主と大家との間で揉めるケースも増加しています。

そもそも、賃貸物件を借りている人には、原状回復義務が課せられています。ここでいう「原状回復」とは、借りた当時の状態に戻すことではなくて、借り主が故意または過失によって通常の使用方法を超えたひどい使い方をして壊したり、汚したりした部分のみを復旧することです。つまり、通常の使用方法をしていて、自然についたキズや汚れの場合は、借り主は原状回復義務を負わないとうことですね。

さて、ここで賃貸物件におけるペット飼育について考えてみたいと思います。

例えば、もともとペット禁止のマンションでこっそりペットを飼っていた場合であれば、当然、借り主が契約義務違反ということになりますので、退去させられることもありますし、また、ペットによる汚れやキズがあれば、通常の使用を超えるものとして原状回復の義務が生じます。

しかし、ペット飼育可のマンションであれば、ペット飼育による、ある程度の汚れやキズは当然に予想され、ペット飼育による通常損耗についての原状回復費用は家賃の中に含まれているのが一般的です。そのため、ペット飼育における通常の損耗に当たる場合には、大家さんがその費用を負担することになります。しかし、必ずしも大家さんの負担となるわけではないようです。

さてここに、ペット飼育における原状回復特約に関する判例があります。（東京簡裁平成14年9月27日判決）退去時の「ペット消毒特約」について定めた事例で、「『ペット消毒については賃借人の負担でこれを行なうものとする。尚、この場合専門業者へ依頼するものとする。』」との合意は、ペット飼育した場合には臭いの付着や毛の残存、衛生の問題等があるので、その消毒のために上記のような特約をすることは合理的であり、有効である。」として、ペット消毒のためのクリーニング費用を原状回復費用として認めました。これは、いくらペット飼育がOKであっても、借り主がどの程度原状回復義務を負担するかは、契約で原状回復に関してどのような特約があるかによって違ってくるということですね。

ペットを飼っていれば通常発生するキズや汚れ、臭い等にあたるかどうかについては専門家であっても判断がつきにくいため、実際に退去時の大家さんと借り主との争いはつきません。もし、皆さんが争いに巻き込まれた時は、調停という「話し合い」で解決する方法があることを是非、思い出してください。

住んでいるアパートを退去することになり、敷金のことで入居の時にお世話になった不動産仲介会社の人に相談したけれど、「大家さんに直接言ってくだい。」と言われてしまって困っている。そんな話を聞きました。

皆さんは、不動産会社さんが実際にどんな役割をしているかご存知でしょうか？

不動産仲介会社の仕事としては、お部屋を借主の方に紹介して、借主と大家さんとの間で賃貸借契約が結ばれ、物件が大家さんから借主さんに引き渡されれば、仲介（媒介）業務は終了になります。

もし、大家さんがその仲介会社さんとの間で管理委託契約も結んでいれば、引き続き管理業者として、おつきあいが続きます。不動産会社さんが管理業者となった場合には、大家さんの代わりの物件を管理したり、更新事務を行なったり、敷金・精算業務を行うことになります。

賃貸借契約書を見てみると、貸主と借主の欄の他に「管理の委託先」という欄があるので、そこで確認してみましょう。ちなみに、「管理の委託先」の欄に管理業者が書かれていなかった場合には、大家さんが物件の管理者となります。そのため、何か修繕が必要な場合や退去の連絡、敷金精算の相談などは大家さんにすることになります。

さて、不動産会社さんは、借り主さんが入居するまでの間と、入居した後とでは、立場が変わるのです。

借り主が入居するまでの間は、不動産会社さんは「宅建業者」という立場になります。そのため宅建業法の適用を受け、これに違反してしまった場合には、罰則もあるのです。

一方、借り主さんが入居した後は、不動産会社の立場は「管理業者」になります。管理業者になると宅建業法は適用されません。そしてこの管理業者さんには、必ず適用される法律というのが今のところは存在しないのです。

これを受けて、平成２３年１２月に賃貸住宅管理業者の登録制度というものがスタートし、登録業者には、貸主や借主の利益保護を図るために、一定の説明義務が課されることになりました。但しこの制度はまだ任意の制度で、登録義務はありません。ですので、管理業者さんが必ずしも登録しているとは限りませんが、もしも登録業者さんであったならば、貸主と借主のために適正な賃貸管理業務を行なっている業者さんであることの証にもなるかと思います。

冒頭のケースに戻りますが、この事例は入居時に物件を仲介してもらった不動産会社が管理業務までは担当していなかった、というケースです。そのため、敷金については不動産仲介会社さんでは相談に乗ることができないため、直接大家さんに言ってください、と言われてしまった、というわけなのです。決して、不動産会社の人が冷たい人だった、というようなわけではないのです。

敷金の精算や原状回復費用のことで、大家さんと直接うまく話し合いができなかった場合には、第三者を間に入れて話し合う、「調停」という方法もありますよ。調停は、裁判のように公開されることもありませんし、比較的安価で、迅速にトラブルを解決することができます。

また、あなたが不動産の管理業者さんであった場合には、補佐人として当事者の方と一緒に調停に同席することも可能です。

当事者の方でも、不動産会社の方でも、敷金の精算や原状回復でお困りなら、まずは一度、お気軽にお問い合わせください。事前相談までは無料です。

また、２０１６年３月２６日〜６月２５日は、1週間前のご予約ですぐに話し合いができる調停手続き「１DAY調停」も実施中です。

原状回復特約というものをご存知でしょうか？

原状回復特約とは、賃貸借契約において、賃借人（住む人）に通常の原状回復義務以上の義務を負わせるもの、です。

この特約が認められるには、以下の３つの要件が必要になります。
● 特約の「必要性」があり、暴利的でない「客観的・合理的な理由」があること
●「賃借人が」特約によって原状回復義務を超えた義務を負うことを「認識している」こと
●「賃借人が」特約による義務負担の「意思表示」をしていること

さてここで、原状回復特約に関する判例がありますので、ご紹介したいと思います。
（最高裁判所　平成１７年１２月１６日判決）

このケースでは、賃借人（住む人）は、賃貸人（貸す人）が開催した共同住宅の説明会にいき、賃貸借契約書について説明を聞き、賃貸借契約を交わして入居しました。

説明会では、退去時の補修費用は「負担区分表に基づいて負担することになる」という説明までは受けていましたが、負担区分表の個々の項目については、説明を受けていませんでした。しかし賃借人（住む人）は、契約を締結した際、「負担区分表の内容を理解している」と記載した書面を提出していました。

なお、負担区分表には「通常の生活による変色や汚損なども借りていた人が負担する」といった内容が入っていましたが、これは本来、賃貸人（貸す人）が負担すべきものなので、賃借人（住む人）に負担させるためには「原状回復特約」とするべき内容でした。

果たして、賃貸借契約を解約して、住宅を明け渡すこととなった際、賃貸人（貸す人）からの敷金返還は、「通常の使用に伴う損耗についての補修費用」までを含んで差し引かれたものでした。

一般的な感覚で言えば、契約の内容を良く読まないままに「負担区分表の内容を理解している」とサインしてしまった自分が悪く、「諦めるしかない（通常の使用に伴う損耗についての補修費用も、自分が負担するしかない）」と思ってしまいそうです。

しかしこの判例では、「通常損耗についての原状回復特約」については、賃借人（住む人）に原状回復義務を課すためには、契約条項に明記されているか、口頭での説明を行なって賃借人が明確に「認識している」など、特約が「明確に合意」されていることが必要であり、本件の場合にはその明確性に欠く、という判断が下されたのです。

つまり、先に説明した特約の３つの要件に対して、忠実な判断が下されたということです。

さて、こうしたトラブルの場合は、裁判までいくケースは少なく、当事者同士だけの話し合いで行き詰まってしまうケースも多いかもしれません。そんなときは、第三者をいれた「話し合い」で解決する方法があることをご存知でしょうか？

敷金返還や原状回復のことでトラブルになってしまった場合には、「調停」という方法もあることを、ぜひ思い出してください。当センターの調停手続きでは、事前相談までは無料ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。